产开发企业土地成本怎么算？怎么摊？

房地产建安财税学习平台 2021-12-10

土地作为房地产开发企业的重要资源，构成了房地产开发成本的重要组成部份，而对于土地成本的确认和计量，则直接影响着开发企业相关税收（增值税、土地增值税、企业所得税）的计算。

一、不同税种关于土地取得成本的确认和计量

对照上述规定，虽然不同税种中土地成本都包含地价及折迁补偿费，但在不同税种中地价的扣除项目又有着不同的内容。如增值税中扣除的土地价款仅指向政府部门支付的支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益和向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，不含向其它单位或个人取得土地支付的价款及相关税费。而土地增值税的土地扣除项目范围与企业所得税相比，则不含土地闲置费及市政配套费支出。

同时，无论是在增值税、土地增值税、企业所得税，其土地价款支出都要求取得能证明其真实有效性的合法凭证作为税收扣除的凭证。

二、不同税种下土地成本的计算和扣除

以下结合案例并对照现行税法相关规定，就土地成本在房地产开发企业增值税、土地增值税、企业所得税计算中的分摊和扣除作一简析：

例：某房地产开发公司（一般纳税人），2016年2月在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，分二期开发。土地成本17010万元（含土地出让金及拆迁补偿费），规划建筑总面积37400平方米。一期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2600平方米，符合简易计税条件，实行简易计税；二期建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米，采用一般计税方式；项目配套建设学校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有关部门。（为简化计算，本例假设企业以分期项目作为土地增值税清算项目和企业所得税成本核算对象）

1、增值税：

在房地产开发企业增值税的计算中，对于简易计税项目，无需考虑土地价款。一般计税方法计税的，土地价款作为销售收入的扣除项。

　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

二期总计可扣除土地价款：17010*18000/（9600+18000）=11088万元。企业应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款中二期分摊的可扣除土地价款11088万元。

假设二期项目本期销售面积4000平方米

则本期增值税收入可扣除土地价款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22万元。

目成本）

由上可见，由于各种种规定的不同，造成土地成本在不同税种间的归集和分配也各不相同，并直接影响着相关税种的计算。建议房地产企业严格对照相关规定，并建立完善分税种的辅助帐和台帐，确保土地成本的准确核算，及时防范和规避涉税风险。

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